Location : ce que le propriétaire doit à l'électricité

Le cadre réel : la décence du logement, socle de l'obligation

Contrairement à une idée répandue, aucun des textes qui encadrent la location ne cite la norme NF C 15-100. Ce que la loi exige, c'est un logement décent : la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des locataires. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise que les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements, et en bon état d'usage et de fonctionnement. Il exige aussi un réseau électrique qui permette l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Ces formules ne se confondent pas avec la conformité intégrale à la dernière version de la norme, qui n'est pas rétroactive et vise les installations neuves ou rénovées. En matière électrique, on considère généralement que sont en cause les situations franchement dangereuses : conducteurs nus accessibles, appareillage cassé laissant des parties sous tension à portée de main, tableau en état de délabrement, absence de toute protection. À l'inverse, une installation ancienne mais saine et entretenue ne rend pas, à elle seule, le logement indécent.

Cette distinction est la clé de tout le sujet : la décence oblige, et elle oblige sur le danger, pas sur la modernité. Un bailleur prudent raisonne donc en deux temps : supprimer ce qui est dangereux, puis améliorer ce qui est simplement daté, au rythme des travaux et des relocations. Cette approche permet d'étaler la dépense sans laisser subsister de risque.

Le diagnostic électrique à annexer au bail dès que l'installation a quinze ans

Deuxième pilier : l'état de l'installation intérieure d'électricité, couramment appelé diagnostic électrique. L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR, impose de l'annexer au bail, au sein du dossier de diagnostic technique, dès lors que l'installation du logement a plus de quinze ans, que le logement soit loué vide ou meublé. Il doit avoir moins de six ans à la date de signature du bail et être de nouveau annexé lors du renouvellement. Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié, tenu à l'impartialité envers le bailleur comme envers toute entreprise susceptible de réaliser les travaux.

Une attestation de conformité visée par le Consuel, établie depuis moins de six ans, peut en tenir lieu : c'est le cas typique d'un logement dont l'électricité vient d'être entièrement refaite. De même, un diagnostic réalisé pour une vente peut servir pour le bail s'il a moins de six ans à la date de signature. Le guide consacré au diagnostic électrique détaille ses durées de validité et ses points de contrôle.

Comment dater l'installation quand aucun document ne l'atteste ? En pratique, on se réfère à l'année de construction du logement ou, si l'électricité a été refaite depuis, à la facture ou à l'attestation Consuel des travaux. Dans le doute, et il est fréquent sur le parc ancien, la position prudente consiste à faire réaliser le diagnostic : son absence expose le bailleur, sa présence ne lui coûte qu'un document de plus au dossier.

Point important : le diagnostic est un document d'information. Un rapport mentionnant des anomalies n'interdit pas, en soi, de signer le bail. Il fait cependant entrer ces anomalies dans le champ de la connaissance du bailleur, et c'est là que la logique de décence peut se réveiller, comme on le voit plus bas.

Ce que le diagnostic contrôle : les six points de sécurité

Le diagnostiqueur ne vérifie pas la conformité à la NF C 15-100 : il contrôle un socle restreint de points de sécurité, sans démontage, selon la méthode fixée par l'arrêté du 28 septembre 2017 et la norme NF C 16-600 consacrée aux installations existantes. Son examen couvre les parties privatives du logement et ses dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection. Six familles de points sont examinées.

• La présence d'un appareil général de commande et de protection (le disjoncteur de branchement) et son accessibilité.
• La présence, à l'origine de l'installation, d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité adaptée aux conditions de mise à la terre.
• La présence, sur chaque circuit, d'une protection contre les surintensités (disjoncteur ou fusible) adaptée à la section des conducteurs.
• La liaison équipotentielle et une installation adaptée aux locaux contenant une baignoire ou une douche.
• Les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension, comme un appareillage cassé.
• Les conducteurs non protégés mécaniquement.

Anomalies au diagnostic : ce qui oblige, ce qui recommande

C'est la nuance la plus mal comprise du sujet, et elle mérite d'être posée clairement : le diagnostic informe, la décence oblige. Aucun texte ne prévoit qu'un diagnostic comportant des anomalies doive être « levé » avant la mise en location, et le diagnostiqueur n'a aucun pouvoir de prescription de travaux.

En revanche, les deux logiques se rejoignent dès que l'anomalie décrit un danger caractérisé. Un rapport qui signale des conducteurs accessibles ou une absence totale de protection différentielle avec une terre défaillante documente, noir sur blanc, un risque dont le bailleur ne peut plus prétendre ignorer l'existence. En cas d'accident, ou si le locataire engage une démarche au titre de la décence, ce document pourrait peser lourd. La lecture prudente consiste donc à traiter sans attendre les anomalies qui décrivent un risque manifeste, et à programmer les autres.

Côté locataire, la démarche en cas de logement estimé non décent commence par un signalement écrit au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Faute d'accord, le locataire comme le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection, après une conciliation facultative devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Le juge peut fixer les travaux à réaliser et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation. Le locataire, lui, ne doit pas cesser de payer son loyer de sa propre initiative.

Vétusté et entretien : qui paie quoi entre locataire et propriétaire

Au quotidien, la frontière est posée par le décret n° 87-712 relatif aux réparations locatives : le locataire assume l'entretien courant et les menues réparations, dont le remplacement des ampoules et tubes lumineux, des fusibles et coupe-circuits, des interrupteurs et prises de courant, ainsi que la réparation ou le remplacement des baguettes et gaines de protection. Tout ce qui relève de l'installation elle-même, tableau, circuits, mise à la terre, appareillage hors menues réparations, reste à la charge du propriétaire. Service-public.fr précise que la liste annexée au décret n'est pas exhaustive.

La vétusté fait basculer la charge : lorsqu'une réparation locative est rendue nécessaire par l'usure normale, elle incombe au bailleur, même s'il s'agit d'un élément que le locataire entretient d'ordinaire. Une prise qui rend l'âme après vingt ans de service relève donc du propriétaire. Une prise arrachée lors d'un déménagement mal mené relève en revanche des dégradations imputables au locataire.

Restent les cas mixtes, les plus disputés : un interrupteur qui noircit, une prise qui chauffe, un différentiel qui saute sans cause apparente. Ces symptômes ne relèvent pas de l'entretien courant : ils signalent un défaut de l'installation, donc du domaine du propriétaire, et méritent le passage d'un électricien plutôt qu'un bricolage du locataire, lequel n'a d'ailleurs pas à intervenir sur les circuits eux-mêmes. Il a en revanche tout intérêt à signaler le symptôme au bailleur sans attendre, pour que l'intervention soit organisée.

Pour limiter les litiges, deux outils simples : un état des lieux d'entrée précis sur l'appareillage électrique (nombre, état, fonctionnement), et, si les parties en conviennent à la signature du bail, une grille de vétusté, comme le permet le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Le bailleur qui garde les factures de ses interventions se constitue par ailleurs un historique précieux. Ces pièces permettent, à la sortie du locataire, de distinguer l'usure normale d'une dégradation.

Le récapitulatif : obligations et recommandations côté bailleur

Le tableau qui suit rassemble les situations courantes et leur qualification prudente au regard des textes en vigueur. Il s'agit de repères de lecture, pas d'une consultation juridique. La dernière colonne distingue ce que la loi impose de ce qui relève du bon sens du bailleur.

Repères usuels de répartition : en cas de litige, l'appréciation finale appartient au juge.

En pratique : l'ordre raisonnable côté bailleur

Pour un bailleur qui reprend un bien ou prépare une relocation, l'ordre des opérations compte plus que leur nombre. D'abord, faire établir le diagnostic électrique par un diagnostiqueur certifié si l'installation a plus de quinze ans et si le précédent rapport aura plus de six ans à la signature : il fournit une base objective de décision. Ensuite, trier les anomalies : celles qui décrivent un danger se traitent avant la signature du bail ; les autres se programment.

Le traitement des anomalies courantes passe le plus souvent par une mise en sécurité (ajout de protections différentielles 30 mA, mise à la terre des circuits sensibles, remplacement des matériels dégradés), comprise entre 300 et 700 € (grille tarifaire du site, relevé août 2026) selon les points à reprendre. Lorsque le tableau lui-même est en cause, son remplacement complet se situe entre 800 et 1 800 € (grille tarifaire du site, relevé août 2026) selon le nombre de circuits. Un contrôle complet de l'installation par un électricien, compris entre 100 et 200 € (grille tarifaire du site, relevé août 2026), permet de chiffrer ces travaux avant de les engager.

Enfin, documenter : conserver le rapport de diagnostic, les devis, les factures des travaux réalisés et, le cas échéant, l'attestation remise par l'électricien. En cas de contestation, un bailleur capable de montrer qu'il a fait contrôler l'installation et traité les points signalés se trouve dans une position très différente de celui qui a laissé un rapport dormir dans un tiroir. Ces documents servent aussi à la relocation suivante, pour montrer au nouveau locataire l'état réel de l'installation.